"Chảy máu" đất công: Còn bao nhiêu Vũ "nhôm" trong thị trường bất động sản?

Có một thực tế gây bức xúc hiện nay tại một số địa phương là không ít khu đất công có vị trí đắc địa dù không thông qua đấu giá đã được giao cho doanh nghiệp, xây thành cao ốc văn phòng, nhà ở... Nhiều khu đất công sản được doanh nghiệp mua nhưng không sử dụng đúng mục đích như tờ trình xin mua ban đầu mà đem bán để hưởng chênh lệch.

Cá biệt, như trường hợp Vũ "nhôm" thâu tóm đất vàng công sở tại Đà Nẵng mới gây rúng động dư luận thời gian gần đây, hay trường hợp Tập đoàn Lã Vọng dễ dàng thâu tóm nhiều dự án BT hàng nghìn tỷ đồng, để đổi lại quỹ đất tương ứng hàng trăm héc-ta tại nhiều vị trí đắc địa ở Hà Nội. Dư luận một lần nữa đặt ra câu hỏi: Hình thức kinh doanh BT của Lã Vọng có phải là chiến lược tương tự như tập đoàn của Vũ "nhôm"? Chỉ Lã Vọng hay còn bao nhiêu Vũ "nhôm" đang tồn tại? 

Giới chuyên gia cho rằng, tình trạng “chảy máu” đất vàng, đất công sản là do nhiều nguyên nhân. Từ những bất cập, thiếu đồng bộ trong hệ thống chính sách, nhận thức chưa đầy đủ của một số người đến tình trạng lạm dụng kẽ hở luật định, sự không tuân thủ đúng hoặc thiếu công khai, minh bạch trong tính toán giá trị và có lợi ích nhóm.

Cafe cuối tuần này xin giới thiệu các vị khách mời: PGS.TS. Bùi Thị An, nguyên đại biểu Quốc hội khóa 13; TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội; TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam; Luật sư Vũ Ngọc Dũng, Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt.

PV: Sau câu chuyện đại gia Vũ "nhôm" thâu tóm hàng loạt "đất vàng" ở Đà Nẵng đã khiến dư luận xã hội phải đặt câu hỏi: Vì sao "đất vàng", "đất kim cương", tài sản công lại dễ dàng rơi vào tay một vài doanh nghiệp? Thưa TS. Phạm Sỹ Liêm, câu trả lời của ông cho vấn đề này như thế nào?

TS. Phạm Sỹ Liêm: Đà Nẵng có chủ trương gom các trụ sở hành chính vào một tòa nhà cao tầng. Đây cũng là chủ trương của nhiều tỉnh, Bình Dương, Hải Dương... cũng bắt đầu có xu hướng tập trung các trụ sở hành chính về một tòa nhà cao tầng, hoặc một khu và các trụ sở cũ được bán đi. Phải hiểu rằng bán trụ sở chứ không phải bán đất. 

Nhưng ở Đà Nẵng, Vũ "nhôm" đã thâu tóm được khá nhiều đất công sở sau đó phá đi để xây biệt thự, kinh doanh hoặc bán. Câu chuyện ở đây cần quan tâm là đất công trụ sở cũ sẽ làm gì? Đây vẫn đang là câu hỏi đặt ra không chỉ ở Hà Nội mà còn ở các địa phương khác.

Trong đô thị, mọi việc đều theo quy hoạch, những khu đất công đó quy hoạch làm gì thì phải rõ ràng, không phải là phá đi, trụ sở di chuyển đi rồi ai muốn làm gì thì làm. Ai mua mà không dùng theo chức năng cũ, muốn thay đổi cũng phải theo quy hoạch. Doanh nghiệp mua đất là để phát triển chứ không phải là để giữ như cũ, nói cách khác, có thể hiểu ngầm rằng việc mua trụ sở là để lấy đất.

Tình trạng các khu đất có vị trí đắc địa, "đất vàng", "đất kim cương" thường tập trung vào một vài doanh nghiệp, tôi cho rằng có lợi ích nhóm, chứ tự dưng vô duyên vô cớ trao những khu đất đẹp cho doanh nghiệp làm gì nếu doanh nghiệp không "lễ phép". Nếu không công khai minh bạch, âm thầm chỉ định với nhau thì có tham nhũng, có lợi ích nhóm. Lợi ích nhóm làm hại không chỉ tiền của mà còn làm hại cả sự vận hành của đô thị.

TS. Phạm Sỹ Liêm

PV: Thưa TS. Đào Ngọc Nghiêm, cũng từ câu chuyện Vũ "nhôm", theo ông việc để một tập đoàn lớn thâu tóm "đất vàng" tài sản công sẽ dẫn đến hệ lụy như thế nào đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế đất nước?

TS. Đào Ngọc Nghiêm: Bài học từ Đà Nẵng cho chúng ta thấy cần phải có một cơ chế rõ ràng cho câu chuyện đất công, tài sản công để quản lý khai thác hiệu quả quỹ đất này. Trong những năm qua chuyện đất công cũng là vấn đề mà Hà Nội thực sự quan tâm. Chúng ta cũng biết quỹ "đất vàng" đã được quy định để làm các công trình dịch vụ, không gian xanh, công viên… nhưng khó có thể kêu gọi doanh nghiệp thực hiện các mục tiêu đó. Khi các doanh nghiệp thâu tóm được "đất vàng", bao giờ họ cũng chú trọng đến phát triển theo mục tiêu kinh doanh để đảm bảo lợi ích.

Vấn đề đặt ra là phải xác định được lợi ích của ba bên doanh nghiệp, chính quyền và cộng đồng. Muốn vậy rõ ràng cần có một cơ chế chứ không thể để chỉ một doanh nghiệp “thâu tóm”, phải tìm ra sự hài hòa không chỉ trong chuyện đấu thầu dự án mà còn hài hòa trong tổng thể cả đô thị. Nhưng đến nay, chúng ta chưa có cơ chế này. 

Đó là một vấn đề nổi cộm của câu chuyện "chảy máu" tài sản đất công, ảnh hưởng đến công tác quản lý chung, ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị, đặc biệt là trong chuyện nâng cao chất lượng sống cho người dân. Nếu không chú ý sẽ dẫn đến các hệ lụy khác. 

PV: TS. Đào Ngọc Nghiêm vừa nhận định, hiện tượng thâu tóm và thao túng "đất vàng" có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, vậy thưa tiến sỹ, theo ông còn bao nhiêu Vũ "nhôm" trong thị trường bất động sản? Và chúng ta đánh giá câu chuyện lợi ích nhóm trong sở hữu đất vàng, tài sản công như thế nào?

TS. Đào Ngọc Nghiêm: Theo tôi, không chỉ Hà Nội mà các địa phương khác cũng có không ít các doanh nghiệp hoạt động giống như tập đoàn Vũ "nhôm". Đến giờ chúng ta vẫn không biết những khu "đất vàng", đất công bị biến thành khu cao tầng, đất tư thì nhà nước thu về được bao nhiêu so với giá trị thực của thị trường. Và liệu tiền thu vào ngân sách nhỏ giọt từ việc "hô biến" đất công thành đất tư có đủ để bù đắp cho những hệ lụy mà nó mang lại?

Nói thẳng ra, những đề xuất đó đem lại lợi ích cho một nhóm người, còn hệ quả thì người dân và cả thành phố phải gánh chịu. Nhà nước đã ban hành rất nhiều luật, nghị định, quyết định liên quan đến đất đai và xây dựng nhưng vấn đề ở đây là phân công, phân cấp và xác định trách nhiệm vẫn chưa được làm rõ.

Trong thời gian qua, bài học kinh nghiệm tại Hà Nội là sai phạm trong việc xây dựng công trình cao tầng. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này vẫn là quản lý không đồng bộ trong cả quy trình, phân cấp quản lý và kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng.

Chúng ta cũng đã có Luật Quản lý sử dụng tài sản công nhưng đó mới chỉ tạo ra bộ khung pháp lý cơ bản. Trong việc sử dụng quỹ đất công, buộc chúng ta cần phải có những nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể đi kèm nhằm đảm bảo Luật được thực hiện nghiêm chỉnh và minh bạch. Thậm chí về lâu dài, cũng cần phải nhanh chóng có nhưng thay đổi về quy định quản lý tài sản đất đai công để phù hợp với thực tiễn.

TS. Đào Ngọc Nghiêm

PV: Nhân TS. Đào Ngọc Nghiêm đề cập đến câu chuyện pháp lý, có quan điểm cho rằng, những quy định của luật pháp về đấu giá, chuyển đổi, chuyển nhượng nhà, đất đang bộc lộ hàng loạt kẽ hở đã “tạo điều kiện” cho không ít các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng trục lợi.  Trước thực tế này, thưa Luật sư Vũ Ngọc Dũng theo ông những kẽ hở ở đây là gì? Và với vai trò là luật sư, ông có kiến nghị giải pháp nào để các “nhóm lợi ích” hết cơ hội trục lợi từ “đất vàng” và nhà đất công sản?

Luật sư Vũ Ngọc Dũng: Thực tế câu chuyện sở hữu đất công không qua đấu giá đã diễn ra ngầm nhiều năm nay ở khắp các tỉnh thành. Tuy nhiên mãi tới khi những thương vụ có quy mô “khủng” lộ liễu bị phát hiện và truyền thông vào cuộc mới rõ ràng hơn. Điển hình như vụ Vũ "nhôm" ở Đà Nẵng, dù đã diễn ra trong nhiều năm nhưng cho tới khi vụ việc thực sự được phát hiện thì đất công đã "vào tay" của những nhân vật như Vũ "nhôm" từ lâu.

Không chỉ Đà Nẵng, mà theo tôi còn nhiều lắm những Vũ "nhôm" đâu đó còn tồn tại. Chúng ta gọi đây là hiện tượng Vũ "nhôm" thì sẽ đúng hơn. Vũ "nhôm" như một điển hình cho các “lợi ích nhóm” trục lợi từ công sản bởi những kẽ hở của quản lý nhà nước mà ra. Nói thật lòng ta cũng phải trả lời được câu hỏi: Nếu không có sự quyết định của chính quyền, liệu có những hiện tượng Vũ "nhôm" không? Câu trả lời chắc chắn là không!

Xét trên khía cạnh những hạn chế còn tồn tại, tôi cho rằng còn nhiều, cả về pháp luật, hành lang pháp lý, thống kê, thống nhất quản lý, quy hoạch Quốc gia về quản lý và sử dụng đất công, các quy định BT trong dự án đổi đất lấy hạ tầng. Càng lỏng lẻo thì "nhóm lợi ích" càng dễ "bẻ cong luật" và "lách luật" để trục lợi bằng các công ty sân sau.

Luật sư Vũ Ngọc Dũng

Ví dụ như vụ việc Tập đoàn Lã Vọng được báo chí nhắc đến thời gian gần đây, từ một doanh nghiệp chỉ gắn liền với chả cá, bia hơi, bỗng một ngày được biết đến hóa ra là một doanh nghiệp bất động sản "khủng" cùng nhiều tai tiếng. Sự bành trướng lớn mạnh thông qua các dự án đất công mà Tập đoàn Lã Vọng trực tiếp hay thông qua các công ty con để sở hữu quả là “đáng nể”.

Có lẽ điều bất thường nằm ở chỗ, Tập đoàn Lã Vọng sở hữu được nhiều đất công đến vậy và toàn “đất vàng” có đúng quy trình pháp luật không? Các công ty hợp tác với Lã Vọng “hiến” đất có đang đúng pháp luật về quyền định đoạt đất công trong các thương vụ với Tập đoàn Lã Vọng không? Câu hỏi này chỉ có thể được trả lời thông qua thanh tra, kiểm tra của cơ quan quản lý tài sản công Quốc gia và Thanh tra Chính phủ. 

Tôi thiết nghĩ, nếu trong lộ trình thực hiện những vụ "thôn tính" đất vàng này, những tài sản Quốc gia vào tay "nhóm lợi ích", các "công ty sân sau" cũng phải qua các quy trình hình thức. Trong hệ thống quy trình này, phải chăng các công chức thực thi công vụ đang "vô cảm"?

Nếu thật sự có trách nhiệm với tài sản Quốc gia, quỹ dự trữ đất công cho thế hệ mai sau, nguồn thu đóng góp ngân sách nhà nước thì khi phát hiện có dấu hiệu "bất thường" hay lợi ích nhóm, hãy sẵn sàng tố giác. Cơ quan quản lý công sản Quốc gia cũng cần có đường dây nóng và bí mật, để tiếp nhận thông tin tố giác. Cơ quan này có trách nhiệm báo cáo trực tiếp với cơ quan phòng chống tham nhũng Quốc gia và tạo ra những luồng thông tin kiểm soát đa chiều.

Khi cả nước cùng hòa mình vào dòng chảy chống tiêu cực, tất cả các "nhóm lợi ích" sẽ dần lộ nguyên hình. Điều này thật sự cần thiết và tránh đau xót cho đất nước về lâu dài.

PV: Vẫn câu chuyện giải pháp, thưa TS. Phạm Sỹ Liêm, giải pháp ông đưa ra để giảm “chảy máu đất công” là gì?

TS. Phạm Sỹ Liêm: Có thể nói thời gian qua đang có một lỗ hổng quá lớn trong việc quản lý nguồn đất công giao cho các doanh nghiệp có vốn Nhà nước. Theo đó, đã bán tài sản công thì cần phải đấu giá chứ không phải là gọi ai đến lấy hay BT đổi gì đó. BT thì cũng phải đấu giá. Đổi đất hạ tầng thì được nhưng giá như thế nào, ai định giá, vấn đề là giá chứ không phải là đổi.

Công trình xây dựng có thiết kế, dự toán đầu tư... Đất đai hiện nay cũng có một khung giá của khu vực để khi đổi với doanh nghiệp thì căn cứ giá đó để trả đất, nhưng đó không phải giá của thị trường mà chỉ là giá cơ sở. Giờ muốn có giá thị trường thì công trình phải đem đi đấu thầu, nhà thầu nào đưa ra giá thấp nhất thì chọn. Tương tự đất công đem đấu giá, ai trả giá cao nhất thì bán. Sau đó tiền bán đất đem trả lại cho bên làm công trình, đó mới là cách làm tốt nhất.

PGS. TS. Bùi Thị An

PV: Tại Hội nghị tổng kết công tác tài chính – ngân sách Nhà nước năm 2017 mới đây, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã đặt câu hỏi: "Bán nhà công sản cho Vũ "nhôm" ở Đà Nẵng, Nhà nước được gì?" và nhấn mạnh, phải chặt đứt nhóm hưởng lợi trên tài sản công. Thưa PGS.TS. Bùi Thị An, theo bà cần làm thế nào để chặt đứt các nhóm lợi ích "làm phép" đối với tài sản công?

PGS.TS. Bùi Thị An: Ngoài câu chuyện về khoáng sản thì tham nhũng liên quan đến đất đai, tài sản công được đánh giá là vấn đề phức tạp. Làm thế nào để chặt đứt các nhóm lợi ích cũng là một vấn đề rất lớn. Câu chuyện giải pháp là giải pháp cho những mảnh đất còn lại hay giải pháp cho những mảnh đất "đã qua rồi"?

Một giải pháp bây giờ cần phải đưa ra từ tận gốc, để giải quyết mọi vấn đề từ đầu đến cuối đó là phải minh bạch, từ quy hoạch chỗ đó để làm gì, xây gì, nhà cao tầng thì bao nhiêu tầng... quy hoạch phải được duyệt, phải là người có thẩm quyền duyệt và chịu trách nhiệm. Trước khi làm chủ trương về quy hoạch phải lấy ý kiến nhân dân.

Từ đó thì bắt đầu rà soát lại xem có thực hiện đúng quy hoạch, có bán sai quy hoạch không, có sử dụng đúng mục đích mà quy hoạch đã đề ra hay không. Về phương thức đấu giá phải minh bạch từ đầu. Giá khởi điểm bao nhiêu cũng cần công khai tất cả để mọi người tiếp cận, tránh thiệt hại cho Nhà nước và tiền của nhân dân.

Đến hiện tại, xem xét lại những mảnh đất sai phạm thật minh bạch xem ai là người ký duyệt, ai sử dụng và sử dụng như thế nào? Khi đã làm rõ thì phải kiên quyết xử lý chứ không phải lấy lý do tiếc tiền của dân hay đã lỡ làm rồi thì không thể phá hay phá sẽ hỏng kết cấu. Nghị quyết của Trung ương đã nói rõ ràng sai ở đâu thì truy đến cùng, không có ngoại lệ, không có vùng cấm, về hưu cũng không an toàn.

Tôi nhấn mạnh là không có con đường nào khác là minh bạch và giám sát. Bởi chúng ta biết rõ, đất đai là tài sản quốc gia và người dân cũng đồng sở hữu nên họ có quyền được biết những gì đang diễn ra với tài sản của mình. Muốn vậy, quá trình chuyển giao từ công hữu sang tư hữu phải minh bạch. 

Xin cảm ơn các chuyên gia! 

Hồng Vũ (thực hiện)