Trong giai đoạn dịch 2020 P có tham gia với một team đầu tư mô hình thuê cho thuê lại làm căn hộ dịch vụ và trong quá trình làm nghề môi giới P cũng hỗ trợ không ít khách hàng đầu tư cho thuê. Hôm nay, P đúc kết lại thành 6 bước cơ bản để chia sẻ cho anh chị dễ hình dung nhé.
1. Team: Đội ngũ
Trước khi bắt tay làm với mô hình này anh chị cần chuẩn bị cho mình một team, để hỗ trợ cho anh, chị trong quá trình từ lúc bắt đầu tìm mua đến khi vận hành ngôi nhà cho thuê. Vậy họ là ai???
• Người cho vay - ngân hàng: người cho anh chị vay tiền, hỗ trợ tài chính cho anh chị.
• Người môi giới tại khu vực: người này sẽ là người am hiểu nhất về khu vực, hỗ trợ anh chị tìm được ngôi nhà, một dự án hình thành trong tương lai tốt nhất phù hợp với dòng tiền và nhu cầu của anh chị.
• Thiết kế nội thất: Nếu là một căn nhà mới, anh chị cần người thiết kế nội thất cho ngôi nhà, vừa đơn giản, dễ cho thuê, nếu để ở thì anh chị sẽ thiết kế theo sở thích, còn để cho thuê thì chỉ cần đủ nội thất, đủ công năng là được.
• Môi giới cho thuê: Sau khi đã có nhà, môi giới cho thuê sẽ là người cho thuê lại căn nhà của anh chị.
• Người quản lý vận hành: người này là người quản lý chung, từ việc lớn nhỏ trong căn nhà anh chị đang cho thuê như: điện nước, an ninh, vệ sinh, dẫn khách đi xem nhà, làm tạm trú tạm vắng,.... có thể là chính anh chị, nếu anh/chị sắp xếp được thời gian, hoặc nếu là căn nhà với nhiều phòng cho thuê anh chị có thể tìm một người tin tưởng nhất để hỗ trợ việc này. Bù lại anh chị có thế giảm tiền phòng cho họ, hoặc anh chị có thể tìm một người, một đơn vị quản lý tài sản đáng tin cậy, từ đó trả cho họ với mức chi phí hợp lý.
2. Vay tiền: trong khả năng anh chị có thể, theo Mai Phương là không quá 50% giá trị tài sản, và thêm nhiều chi phí phát sinh khác.
3. Làm bài toán tài chính:
• Đầu tư nhà để lấy tiền lời hàng tháng: Lời bao nhiêu trên số tiền mặt đã bỏ vô đầu tư: 4-5-6-7%…. ước chừng con số phù hợp và con số anh chị thấy thoải mái. Anh chị hãy nhớ rằng:
+ Những khu nhà có giá thuê cao - thì giá nhà ít tăng
+ Những khu nhà có Giá nhà tăng cao thì số tiền cho thuê nhà thấp, huề vốn thậm chí lỗ
+ Các chi phí phải trả hàng tháng: Tiền Gốc Lãi trả NGÂN HÀNG HÀNG THÁNG, Tiền bảo dưỡng nhà, khấu hao nội thất, khi nhà trống phòng, phí quản lý,.....
→ Căn này có thể cho thuê đc khoảng bao nhiêu tiền, tham khảo trên các trang rao vặt: Bds.com, Chotot, abnb… Ước chừng khu của mình có thể cho thuê được bao nhiêu từ đó trừ đi các chi phí còn lại lợi nhuận
• Đầu tư nhà để làm tài sản tích lũy, chờ tăng giá, thế chấp sử dụng cho việc kinh doanh khác: với mục đích này thì anh chị thường không quan tâm mấy tới lợi nhuận hàng tháng.
4. Săn nhà:
• Sau khi đã có con số, bài toán, có phép tính cơ bản thì bắt đầu đi tìm nhà
• Khoanh vùng vị trí và đối tượng khách cho thuê anh chị muốn nhắm tới
5. Thiết kế nội thất, sửa chữa, nâng cấp nhà:
• Với những căn nhà lớn với nhiều phòng, anh chị cần tìm một đơn vị thiết kế thi công chuyên về loại hình cho thuê để tối đa hoá công năng, và tận dụng tối đa không gian trong căn nhà của anh chị.
• Với những căn nhà cũ: thì anh chị tìm những căn nhà có sẵn nội thất cơ bản, đẹp chức năng đầy đủ,…
• Với nhà nát sửa chữa lại toàn bộ ngôi nhà, với loại hình này thì lợi thế là mua được với giá rẻ, nhưng sẽ tốn tiền và thời gian để nâng cấp, làm lại nội thất
• Xem xét thời gian sửa chữa nhà: hãy nhớ thời gian là tiền bạc
• Trừ hao 20-30% giá sửa nhà và thời gian sửa nhà cho những chi phí phát sinh, cũng như những công đoạn phát sinh khi sửa nhà sẽ làm tốn thêm nhiều thời gian của anh chị.
6. Tìm người cho thuê:
• Tìm người quản lý bất động sản cho anh chị thì anh chị ko phải làm gì cả.
• Nếu ko anh chị phải làm tất cả thì cần: Tìm người thuê uy tín, phỏng vấn người thuê nhà có uy tín ko, có thu nhập ổn định ko,… xem xét lý lịch cơ bản. Đăng ký tạm trú tạm vắng,…
• Đừng tiếc chi phí để thuê người chụp hình, quay phim viết content,... để căn nhà của anh chị trở nên đẹp nhất, và được nhiều người thuê biết đến nhất.
• Chọn lọc kỹ vị trí chất lượng để đầu tư và người thuê chất lượng: nếu ko đó sẽ là nỗi ám ảnh cho bạn những năm tháng về sau.
→ Anh chị nên bắt đầu từ những căn nhà nhỏ để lấy kinh nghiệm, hoặc thử với mô hình thuê cho thuê lại để bắt đầu từ chi phí thấp nhất
Đầu tư nhà cho thuê ko phải là đầu tư thụ động 100% mà cần theo dõi nó hoặc quản lý người quản lý bđs cho anh chị
Có thể đọc xong bài viết này anh chị còn khá mơ hồ, nhưng nếu hứng thú và thực sự thích mô hình nãy hãy cứ bắt tay vào làm đi ạ, làm đến đâu học hỏi đến đó
Cảm ơn anh chị đã đọc bài viết
Có điều gì còn thiếu sót cần góp ý thêm mong anh chị chia sẻ thêm cho em Mai Phương nhé.
...............................
Mai Phương