Áp lực thiếu nhà ở giá rẻ đang gia tăng tại các thành phố lớn

Sau khi đã giải quyết được các nhu cầu thiết yếu về ăn, mặc, chữa bệnh, học hành thì mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người dân ở các thành phố lớn là có thể đứng tên sở hữu một ngôi nhà. Câu hỏi đặt ra là liệu có thể đáp ứng hết nhu cầu nhà ở cho người dân hay không, nhất là đại đa số vẫn có thu nhập ở mức trung bình, nhất là khi sự lệch pha cung cầu ngày càng rõ rệt? Tại một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, căn hộ giá thấp gần như vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu của phân khúc này chiếm tới 70 - 80% theo thống kê của Bộ Xây dựng.

Mặt khác, khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá nhà ở Việt Nam đã tăng trung bình 4 - 5%/năm trong khoảng 5 năm trở lại đây. Hiện nay, giá nhà vẫn đang tiếp tục tăng trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung và tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ.

Một báo cáo thị trường bất động sản trước đó của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư bình quân trong quý tại Hà Nội tăng khoảng 2 - 3% và TP.HCM tăng khoảng 3 - 4%. Trong đó, các dự án căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu/m2 rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. 

Lý giải về vấn đề này, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021 mới đây, ông Trường Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) chia sẻ, đầu tư phân khúc nhà ở giá rẻ có ưu điểm là phục vụ người dân có thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc này rất thấp, kéo theo tính hấp dẫn của cổ phiếu và biên lợi nhuận ngành cũng rất thấp.

Đơn cử như mỗi đợt sốt đất, các công ty làm về nhà ở thương mại có thể lãi 50%, còn Hoàng Quân đầu tư phân khúc nhà ở xã hội thì chỉ lãi 10%. Trước thực tế này, năm 2021, Hoàng Quân sẽ chuyển toàn bộ dự án nhà ở xã hội cho công ty thành viên. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ bước sang phát triển nhà ở thương mại.

Còn tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long cho rằng, việc khan hiếm nhà ở giá rẻ là một điều đáng quan ngại. Song, dưới góc nhìn của một nhà phát triển, ông Quang nhận thấy nhu cầu nhà giá rẻ tại thị trường Việt Nam vẫn rất lớn, dân số trẻ, dân nhập cư nhiều, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn còn nhiều tiềm năng.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam cũng phân tích, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá nhà trung bình toàn thị trường, đơn cử như quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. 

Ngoài ra, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.

“Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch Covid-19 đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn. Điều này cũng một lần nữa tác động đến giá bán”, bà Trang nhận định.

Đại diện JLL cho hay, mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu, trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa, tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này. Ngoài ra, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. 

Việc thiếu vắng các dự án có giá bình dân cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận biên của các dự án căn hộ bình dân kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn mà các chủ đầu tư nên cân nhắc. 

Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp. Do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn. Về lâu dài, việc thiết kế và thực hiện các dự án căn hộ bình dân vẫn cần rất nhiều hỗ trợ Nhà nước. Một số giải pháp khả thi như đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp. Đồng thời, phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ./.

Tuệ An