BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?

Hầu hết tất cả những cú lừa này đều đến từ 2 điểm chung: (i) mồi câu cam kết lợi nhuận và (ii) đánh vào niềm mơ ước sở hữu bất động sản, và thể hiện ở nhiều hình thức khác nhau từ vô hình cho tới hữu hình, cùng nhìn lại 10 “cú lừa” đình đám đã diễn ra/đang diễn ra trong khoảng thời gian 5 năm trở lại đây như sau:

1. “TIMESHARE” – SỞ HỮU KỲ NGHỈ

Sở hữu kỳ nghỉ xuất hiện trên thị trường với hình thức người mua sẽ bỏ ra một khoảng tiền từ vài trăm triệu đến vài tỷ để sở hữu kỳ nghỉ tại một bất động sản thuộc hệ thống của 1 hoặc 1 hệ thống tập đoàn kinh doanh bất động sản trong khoảng thời gian 20-30 năm. Nôm na là một bất động sản sẽ được chia nhỏ thời gian sở hữu thành 52 tuần và người mua sẽ sở hữu bất động sản trong khoảng thời gian 1 tuần/1 năm liên tục trong 20-30 năm, với cam kết không sử dụng lãi suất mang lại từ 100%-150% số vốn bỏ ra (chưa bao gồm chi phí duy trì hàng năm).

Những người đam mê xê dịch có thể nhẩm tính nhanh, với số tiền bỏ ra khoảng 360tr, chia đều cho 30 năm trung bình hàng năm tốn khoảng hơn 12tr/năm và có 7 ngày cố định nghỉ dưỡng tương đương với chi phí thuê khách sạn 5* với giá chưa tới 2tr/ ngày, chưa kể chi phí này hàng năm không tăng lên, xem ra thì đây là một món hời, nếu không dùng có thể bán lại với giá cao hơn.

Vấn đề ở đây là gì?

i. Khách hàng phải trả 1 khoản tiền lớn từ trước, số tiền chi phí vận hành và duy trì hàng năm có thể tăng lên không kiểm soát được, hợp đồng không hủy ngang nên khó có thể thu hồi;

ii. Khách hàng không có quyền định đoạt tài sản, mà trông chờ vào hoạt động của khách sạn, trường hợp kinh doanh không tốt xuống cấp thậm chí phá sản thì gần như không có cách nào khác là vừa mất tiền vừa mất kỳ nghỉ.

iii. Cam kết lợi nhuận chỉ nằm ở trên giấy, sự thật là hàng nghìn người đã phải hầu tòa nhưng không đòi lại được tiền đầu tư ban đầu.

2. NHÀ TRỌ TP.

Với nhu cầu nhà trọ rất cao ở các khu vực lân cận Hồ Chí Minh, TP đã phát triển mô hình Thuê-Xây dựng-Cho thuê nhà trọ giá rẻ ở các thành phố lớn, với chi phí mỗi nhà trọ là 50tr và cam kết hoàn vốn sau 30 tháng đầu tư (với tỷ suất lợi nhuận 36%/năm).

Với số vốn đầu tư/suất tương đối nhỏ và không vướng mắc các thủ tục pháp lý như mua bất động sản thông thường, các mô hình nhà trọ bước đầu cũng đi vào hoạt động tạo ra một tâm lý vững chắc cho nhà đầu tư kèm theo đó là mức lợi nhuận khủng 36% đã thu hút hàng ngàn người tham gia vào mô hình này.

Mới đây nhất một nhóm nhà đầu tư đã lên tiếng chủ đầu tư này đã chấm dứt chi trả lợi nhuận hàng tháng từ tháng 1/2022 cho tới nay và đề xuất bàn giao lại một phần vốn cho nhà đầu tư bằng tài sản hiện hữu. Câu hỏi đặt ra là: nhà đầu tư có lấy lại được vốn hay không? tài sản còn lại là gì vì chủ yếu là đất thuê? Với việc phá hủy cam kết này thì chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản không?

Phim này còn dài tập và dường như con đường đi tìm lại vốn của nhà đầu tư khá xa….vời.

3. ALIBABA VÀ KHÁCH HÀNG

Vào những ngày cuối tháng ̣̣9/2019 thị trường bất động sản khu vực phía nam rúng động bởi cú sốc mang tên Alibaba, hàng trăm cảnh sát cơ động đã bao vây trụ sở của Alibaba trên đường Kha Vạn Cân, Quận Thủ Đức để khám xét hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của hàng ngàn người đối với Nguyễn Thái Luyện, một nhân vật được xem là ông trùm phân lô đất nền với lượng nhân sự hơn 2500 nguời và có hơn 30 dự án trải dài từ Đồng Nai, Bình Dương và Vũng Tàu.

Đây là một mô hình rất tinh vi có sự kết hợp giữa mô hình Ponzi và quyền chọn mua bất động sản, nghĩa là khách hàng khi tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư với Ablibaba sẽ có quyền chọn nhận lãi 30%/năm hoặc nhận lại nền đất với cam kết mua lại, cùng 1 khu đất nhưng có thể giao dịch với hàng ngàn nhà đầu tư khác nhau, với mô hình này các nhà đầu tư tham gia phía sau sẽ trả lãi cho các nhà đầu tư đã tham gia ở giai đoạn trước.

Mô hình này dụ dỗ người tham gia chính là các nhân viên công ty, người thân thông qua chiêu bán đất rẻ, bẫy lợi nhuận khủng cùng với sự tăng trưởng nhanh của thị trường bất động sản vùng ven đã kéo theo hàng ngàn người rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Số phận cũng những khách hàng ngày đó tới giờ vẫn chưa thu hồi được khoản đầu tư đã được cam kết trên giấy trắng mực đen và Alibaba chỉ còn xuất hiện ở trên truyền thuyết.

4. KHÓA HỌC LÀM GIÀU BĐS – PHÂN PHỐI BĐS

“Kiếm tiền dễ dàng thông qua khóa học làm giàu BĐS, lợi nhuận lên tới 1 tỷ/tháng” là những thông tin đầu tiên tìm đến khách hàng với lời mời tham gia miễn phí với những diễn giả hàng đầu trong lĩnh vực BĐS.

Những người làm bất động sản lâu năm họ có thừa kinh nghiệm để hiểu kiếm tiền từ bất động sản không hề dễ dàng thông qua vài khóa học với số tiền lên tới cả tỷ đồng như vậy, nhưng nhiều người thiếu kinh nghiệm thì đây là cơ hội được tham gia hội thảo miễn phí, với mong muốn có thêm hiểu biết để tham gia thị trường.

Kết thúc của sự kiện thường sẽ có một vài tình huống xảy ra đẩy FOMO lên cao chẳng hạn như: Diễn giả được mua giá gốc từ chủ đầu tư với 50 suất giá thấp hơn so với thị trường 20%, hoặc mua khóa học và cam kết bán lại với lợi nhuận lên tới 30%, hoặc công nghệ blockchain sẽ giúp cho nhiều nhà đầu tư có thể đầu tư và kiếm lợi nhuận >20% trong buổi hội thảo này. Với sự tham gia của rất nhiều chim mồi, việc liên tục xuống tiền để nhận suất ưu đãi hay nhanh tay mua các khóa học lên tới hàng trăm triệu diễn ra liên tục và chính bản thân của những người đã xuống tiền vẫn chưa hiểu vì sao mình lại quyết định nhanh như thế.

“Hội thảo miễn phí – phí thời gian và phí tiền có khi kiếm cả đời vùi vào trong hội thảo”

5. CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN (NEW)

Chứng khoán hóa BĐS là một khái niệm tương đối mới ở Việt nam, đây là hình thức kết hợp giữa hình thức đầu tư BĐS và Chứng khoán, nghĩa là giá trị BĐS sẽ được phân thành những phần nhỏ hơn với nhiều tên gọi khác nhau: Chứng chỉ BĐS, Chứng khoán BĐS, Phần sở hữu BĐS, mã hóa tài sản thành các token…., được đảm bảo bằng chính giá trị BĐS mà nó đại diện cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên sự tăng giá của BĐS này, nhưng không nhất định phải nắm quyền sở hữu trực tiếp (một phần hoặc trên toàn bộ) trong suốt quá trình sở hữu.

Loại trừ các doanh nghiệp làm ăn chân chính và uy tín, rất nhiều các doanh nghiệp khác đang sử dụng phương án chứng khoán hóa này để huy động vốn và cam kết lợi nhuận không theo khung pháp luật hiện hành.

- Một BĐS có thể chứng khoán hóa và tăng giá hơn rất nhiều, nên NĐT không kiểm soát được;

- Một BĐS có thể cho ngân hàng vay và có thể chướng khoán hóa cho các NDDT (case study: Leman Brothers sụp đổ do nợ vay dưới chuẩn)

- Đơn vị phát triển có thể break cam kết mà không chịu sự ràng buộc nào (ví dụ: nhiều dự án condotel đã dừng trả lãi theo cam kết).

- NĐT nắm lưỡi dao – đơn vị phát triển nắm cán dao.

Công thức chung thành công cho các loại hình đầu tư bất động sản mới này đánh sâu vào 2 điểm (i) Mồi câu về cam kết lãi suất hấp dẫn (>30%), (ii) đánh vào niềm mơ ước được sở hữu tài sản là BĐS dưới các hình thức khác nhau: Sở hữu thời gian, sở hữu quyền chọn, sở hữu token…

“…….Trong cuộc sống, giữa ban ngày, chỉ có hai thứ miễn phí từ trên trời rơi xuống (đầu mình) là nước mưa và… cứt chim….”Tào Tháo

HÃY SHARE BÀI VIẾT NÀY để giúp nhiều người không rơi vào những chiếc bẫy giăng sẵn này…….hiện tại và cả tương lai ở các hình thức khác.

Đinh Minh Tuấn