DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CUỐI NĂM 2022???

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch COVID-19, cùng với việc tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng, cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu an toàn và lành mạnh, củng cố niềm tin của các nhà đầu tư.

Chia sẻ về vấn đề này, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) chia sẻ tạo một hội thảo về khơi thông dòng vốn bất động sản, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.

Về những dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản thời gian qua, các chuyên gia chỉ ra có ít nhất 4 kênh dẫn vốn chủ đạo gồm vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).

Chia sẻ ở một tọa đàm diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho biết, đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

Do đó, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng.

Đáng chú ý, tình hình dòng vốn vào bất động sản trong những tháng cuối năm, ông Lực cho biết, nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi thì dòng tiền được “đổ vào” thị trường bất động sản cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỷ.

Ông lực cũng nhấn mạnh vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Vào thời điểm tháng 7 vừa qua, tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo: "Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước". Đây là một thông tin khá tích cực đối với thị trường bất động sản.

Thực tế, trước khi có chỉ đạo trên của Thủ tướng Chính phủ, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã gặp không ít khó khăn đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà. Trong quý II vừa qua đã ghi nhận các giao dịch nhà đất chậm dần và có dấu hiệu chững lại, một phần nguyên nhân được cho là khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Trước diễn biến khó khăn từ việc tiếp cận nguồn vốn đối với thị trường bất động sản qua ngân hàng. TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia cũng từng bày tỏ lo ngại về việc nới hạn mức tín dụng (room tín dụng), trong khi room cũ thì nhiều ngân hàng đã cạn kiệt. Về vấn đề cấp room mới, theo quan điểm của ông, muốn chống lạm phát chi phí đẩy thì phải dùng thuế mà chống, giảm lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có thể nới room.

Đồng thời, ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, không chống được lạm phát do chi phí đẩy, không dám sử dụng biện pháp về thuế, tài khóa để chống lạm phát, giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài vào thì không thể nới room tín dụng. Ngoài lạm phát từ nhập khẩu, lạm phát từ nội tại sẽ không nhiều nếu không in tiền, không phát hành tiền trong ngân sách chi tiêu. Khi giảm được lạm phát chi phí đẩy, cơ quan quản lý có cơ hội xem xét tăng trưởng trở lại một chút room tín dụng.

Ở góc độ doanh nghiệp: Ông Nguyễn Hữu Quang - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi cho hay: "Đối với doanh nghiệp mà hoạt động tín dụng không bị siết chặt hoặc kiểm soát trong phạm vi cho phép thì các hoạt động của doanh nghiệp sẽ tốt dần lên do có nguồn vốn sẽ lưu thông tốt hơn. Đối với nhà đầu tư, khách hàng thực tế có nhu cầu mua thực cũng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn".

Hay như Bà Nguyễn Thanh Tuyền - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại Bất động sản Trường Phát cho hay: "Hạn chế cho vay, ngày trước cho vay 24 tháng, giờ cho vay 12 tháng, tác động rất mạnh tới bất động sản".

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, nửa đầu năm, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đối diện với nhiều vấn đề thiếu hụt nguồn cung, lệch pha phân khúc, thanh khoản sụt giảm… thì khơi thông tín dụng rất cần thiết. Để thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội kiến nghị ngân hàng tiếp tục cho các chủ đầu tư vay, dự án dự án có tính khả thi lẫn cá nhân, gia đình tiếp cận vốn vay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nói: "Chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo hệ thống ngân hàng thương mại vẫn tiếp tục xem xét giải quyết nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp mà đây là các doanh nghiệp - khách hàng tin cậy của các ngân hàng. Tức khách hàng có uy tín về tín dụng, những khách hàng thanh toán lãi, trả nợ vay đúng hạn".

Ngoài vốn tín dụng, kênh trái phiếu cũng đóng vai trò quan trọng. Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng thống nhất với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 theo hướng chấn chỉnh, uốn nắn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu riêng lẻ, để làm sạch thị trường trái phiếu.

Trước đó, riêng đối với mảng kinh doanh bất động sản, mặc dù phía NHNN đã chính thức thông báo cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng nhưng tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHHN lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt. Cụ thể, tại dự thảo mới, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là khoản vay với số tiền lớn.

Đồng thời NHNN thường cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng vào đầu năm và sẽ có những đợt đánh giá lại vào giữa hoặc cuối năm, tùy vào hiện trạng và “sức khỏe” của mỗi ngân hàng, hạn mức có thể tăng thêm. Tuy nhiên, trước nỗi lo lạm phát ngày càng tăng, quan điểm cứng rắn về tăng trưởng tín dụng của cơ quan điều hành khiến nhiều ngân hàng bị "hẫng".

Để khắc phục tình trạng trên, trước đó Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng công bố sẽ điều chỉnh phần còn lại của room tín dụng 14% mà NHNN đã định hướng từ đầu năm, để thuận tiện cho việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2%. Thời điểm hiện tại, cộng đồng DN nói chung, DN BĐS nói riêng đang hồi hộp chờ đợi thông báo chính thức về việc nới room tín dụng của NHNN.

Và vào ngày 7/9, NHNN đã thông tin đã chính thức gửi văn bản điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng có đề nghị và gửi các tổ chức tín dụng này.

Kiên định với mục tiêu trần tăng trưởng tín dụng cả năm của hệ thống quanh mức 14%, nhà điều hành lần này thận trọng cấp thêm từ 1% đến 4% room tín dụng so với mức cũ, tuỳ từng ngân hàng. Theo tìm hiểu được biết có 15 ngân hàng được nới room tín dụng lần này.

Cụ thể, hạn mức tín dụng được cấp của một số ngân hàng nằm trong danh sách được nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng lần này như sau: Sacombank (STB) 4%; HDBank 3,4%; MB (3,2%); OCB (3,1%); VIB (3%).

Vietcombank và Techcombank cùng được cấp thêm 2,7%. Một số ngân hàng khác cũng được nới room nhưng ở mức khiêm tốn hơn.

Như vậy, điều này tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng, với mức dự báo hạn mức bổ sung sẽ vào khoảng 3-5%, tùy vào tình hình sức khỏe của từng ngân hàng.

Nhiều chuyên gia đánh giá việc nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các DN BĐS và tăng dư địa cho thị trường phục hồi, tái phát triển khi thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm lúc dòng tín dụng khai thông, DN giải phóng được lượng hàng tồn kho.

Ở một ý kiến khác, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh bình luận, về động thái nới tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, ông Châu cho biết đây chưa hẳn là tin vui vì hạn mức tín dụng này chỉ là con số còn lại trong mức trần 14% của năm 2022.

Theo ông Châu, chính sách tín dụng là một công cụ rất hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường bất động sản, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách để phục hồi và tái phát triển nền kinh tế sau dịch Covid-19.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản cũng nhắc lại đề xuất đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 thêm 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất (Big 4) và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2.

Cơ cở cho đề xuất này, theo ông Châu, là Việt Nam có hoạt động tín dụng đang tốt. Mới đây, hãng đánh giá tín dụng Moody’s vừa nâng xếp hạng của Việt Nam từ Ba3 lên Ba2. Triển vọng xếp hạng được thay đổi từ tích cực sang ổn định.

Về việc “nới room” tín dụng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng mới đây cho biết, việc thực hiện điều chỉnh hạn mức tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022 sẽ được thực hiện chậm nhất trong những ngày cuối tháng 8. Trong 8 tháng qua, tăng trưởng tín dụng ở mức 9,3%, như vậy dư địa còn lại là 4,7 điểm %, tương đương khoảng 450.000 tỷ đồng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo đánh giá, việc hệ thống ngân hàng được “nới room” phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của nhiều doanh nghiệp bất động sản theo hai góc độ: Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đến hạn - vốn đang gây áp lực lớn; Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm 2022 khi dòng vốn tín dụng “tan băng”, nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà ở thực tiếp cận được vốn vay, doanh nghiệp cũng giải phóng được lượng hàng tồn kho.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, nguồn cầu bất động sản chỉ đang chững lại một chút do việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được khơi thông, thị trường sẽ bật dậy mạnh mẽ.

Ông Tuyển cho rằng, những khó khăn trên thị trường dù chưa qua hẳn, nhưng đã "nhìn thấy tương lai tươi sáng. Nguồn cung vẫn tốt, chỉ chững lại một chút do việc hạn chế tín dụng. Khi nguồn vốn tín dụng được khơi thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng.

Trong khi đó, theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam đây khi room tín dụng được mở sẽ kích thích mở cửa dòng vốn FDI chảy vào thị trường bất động sản.

Theo ông Khương, việc siết chặt tín dụng nhằm giúp Nhà nước có cơ hội chọn lựa và ưu tiên những doanh nghiệp, dự án có dòng tiền tốt ở các lĩnh vực khác nhau, tùy vào thời điểm và tình hình kinh tế. Ngoài ra, động thái này sẽ hạn chế việc vay tín dụng xấu, gây khó khăn cho các ngân hàng.

“Thông báo điều chỉnh room tín dụng mới nhất của Ngân hàng Nhà nước là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu Covid-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và bất động sản”, ông Khương nhận định. 

Theo vị chuyên gia, Việt Nam hiện là một trong những quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh nhất thế giới trong giai đoạn sau đại dịch, giúp quốc gia thu hút nhiều sự quan tâm và nguồn đầu tư nước ngoài. Sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10 năm 2021, các ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch và khách sạn, đã được hưởng lợi lớn.

Yếu tố này đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam, nhất là trong bối cảnh cơ hội đầu tư tại quốc gia của họ ngày càng hạn chế, các khoản đầu tư cũng không có tính cạnh tranh cao như tại Việt Nam.

Thực tế, số vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) giảm gần 13% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng trong đó, riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng vọt với hơn 3,3 tỷ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Tuy nhiên, vẫn còn đó những vướng mắc về hành lang pháp lý trong nhiều dự án bất động sản ở Việt Nam, gây do dự cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước.  Cũng theo đánh giá của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) việc Ngân hàng được “nới room” tín dụng phần nào sẽ tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản theo hai hướng.

Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay và trả các khoản nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp bất động sản có dự án mới và có tài sản đảm bảo chất lượng tốt.

Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khơi thông, doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Theo ông Nguyễn Đức Quân - Phó Tổng giám đốc Nam Land, thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư.

Khi thị trường phát triển rất “nóng”, việc siết tín dụng là biện pháp cần thiết của Chính phủ để ổn định thị trường và đưa thị trường vào lối đi đúng đắn hơn. Khi siết tín dụng một cách đột ngột, chủ đầu tư, nhà đầu tư gặp phải “cú sốc” lớn, tuy nhiên sau “cú sốc” mọi thứ sẽ bình ổn và phát triển một cách vững chắc hơn. Tôi cho rằng, việc siết tín dụng hiện tại rất rộng và tạo áp lực chung cho thị trường, nhiều đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng không thể vay để mua nhà, do đó cần có sự điều phối chính xác hơn để nhóm khách hàng có nhu cầu thực có thể tiếp cận được nguồn vốn.

Quang Anh