Quy hoạch ga Hà Nội: "Mượn" ga để lấy "đất vàng"

"Mượn" ga Hà Nội để lấy "đất vàng"

Nhiều chuyên gia quy hoạch, giao thông đô thị đồng tình với Bộ GTVT khi đưa ra ý kiến chính thức về Đồ án quy hoạch phân khu đô thị khu vực ga Hà Nội và phụ cận (tỷ lệ 1/2.000).

Theo Phó Chủ tịch Hội quy hoạch đô thị Hà Nội, TS Đào Ngọc Nghiêm, việc Bộ GTVT đưa ra đề nghị Hà Nội phải xác định rõ cơ sở chọn phân khu chức năng, phạm vi quy hoạch, cơ sở để thống nhất các quy hoạch và tính cấp thiết của việc lập quy hoạch là hoàn toàn xác đáng.

Ông Nghiêm cho rằng, theo đề xuất mà Đồ án đưa ra, khu vực ga Hà Nội và phụ cận sẽ xây hàng loạt công trình khu thương mại quốc tế, trung tâm tài chính, khu nghỉ dưỡng đô thị… với chiều cao 40-70 tầng. Tuy nhiên, chiều cao công trình tại khu vực này lại bị giới hạn theo khu vực 4 quận nội đô lịch sử đã được duyệt.

Theo Đồ án, các đơn vị ngành đường sắt đã nắm quỹ đất trên 20ha

Nằm gần di tích Văn Miếu - Quốc Tử Giám, khu vực hồ Linh Quang (khu nội đô lịch sử) bị hạn chế xây công trình cao tầng. Do đó, đề xuất ở phía Tây Bắc hồ Linh Quang sẽ xây công trình điểm nhấn với chiều cao 200m (60-70 tầng-PV) là không hợp lý. Ông Nghiêm cho hay: “Chính Hà Nội đã ban hành quy chế quản lý nhà cao tầng nội đô với quy định các khu vực không được phép hay hạn chế xây dựng công trình cao tầng (giới hạn tầng cao tối đa tập thể cũ Văn Chương chỉ 18 tầng), không hà cớ gì lại đi nâng vượt trần nó lên. Hạ tầng đã quá tải sẵn, giờ thêm dân vào ở nữa thì lại càng quá tải”.

Cũng theo một số chuyên gia quy hoạch, công tác GPMB là vấn đề khó khăn nhất với các nhà đầu tư tại Hà Nội. Tuy nhiên, để xác định phạm vi lựa chọn quy hoạch, Đồ án này đã khéo léo "mượn" ga Hà Nội làm tâm điểm với việc lấy 98ha "đất vàng" thuộc 4 quận nội đô lịch sử. Vị chuyên gia phân tích: “Chỉ riêng diện tích đất của các đơn vị ngành đường sắt ở đây đã có trên 20ha rồi. Các khu như tập thể Văn Chương, khu vực hồ Linh Quang, nhà máy nước Ngô Sỹ Liên…., tất cả là những "đất vàng" còn lại của 4 quận nội đô mà rất dễ GPMB cho các nhà đầu tư BĐS”.

Theo ý kiến của Bộ GTVT, Đồ án còn một số nội dung chưa phù hợp với quy hoạch phát triển GTVT Thủ đô và quy hoạch chung Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ duyệt.

Đồng tình với Bộ GTVT, ông Bùi Danh Liên, Chủ tịch Hiệp hội Vận tải Hà Nội cho rằng, Đồ án chưa nêu được nhu cầu giao thông của người dân so với các chỉ tiêu như mật độ đất dành cho giao thông hoặc có sự tăng/giảm so với trước đây. Vị này phân tích: “Đặc biệt khả năng đáp ứng nhu cầu vận tải khi dân số quy hoạch tại Đồ án này là 220% so với nhiệm vụ được duyệt, và 120% so với hiện trạng. Họ chưa tính toán kỹ lượng khách ra/vào khu vực đầu mối giao thông các khu vực thương mại trong phạm vi quy hoạch nhất là khi hình thành hàng loạt các trung tâm thương mại tập trung tại khu vực này”.

Ưu tiên BĐS hơn là việc phát triển bền vững

Theo ý kiến của đại diện Hội quy hoạch Kiến trúc sư Việt Nam, công trình nhà ga trung tâm tại các nước phát triển không phát triển thành khu nhà ở, khu đô thị mà đa phần đều gắn với những công trình thương mại, dịch vụ để phục vụ người dân.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam nêu: “Đưa ra các phương án xây dựng các khu nhà cao tầng từ 40-70 tầng ở khu vực này, trong đó sẽ tái định cư tại chỗ cho hơn 40.000 người là một bài toán hết sức tốn kém, chưa hẳn đã hiệu quả. Tôi cũng không hiểu sao thành phố không tập trung nguồn lực hoàn thiện hạ tầng ở các khu vực, các quận đang có hiện nay mà cứ muốn khai thác các khu "đất vàng” nội thành còn lại”.

Đồ án sẽ chọn BĐS hay chọn phát triển bền vững? Ảnh: Mạnh Thắng

Về số tiền để thực hiện quy hoạch, một số chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch đô thị cho hay, số tiền hơn 23.000 tỷ đồng để thực hiện thì chủ đầu tư các dự án trong phạm vi quy hoạch đã chiếm khoảng 20.000 tỷ đồng.

Qua đó có thể thấy, tại Hà Nội hiện nay, BĐS là nguồn chính để thu hút vốn đầu tư thực hiện các dự án hạ tầng. KTS Tùng nói: “Lâu nay, Hà Nội phát triển nóng BĐS, lo xây nhà cao tầng trong nội đô. Nhiều người nói, thay vì chạy theo nhà đầu tư BĐS, thành phố nên phát triển bền vững. Theo tôi đối với Đồ án này thành phố cần có ý kiến của các chuyên gia kinh tế trong vấn đề giải bài toán về nguồn vốn thực hiện, tránh tình trạng để nhà đầu tư dẫn dắt quy hoạch, dẫn dắt chính sách, làm sai lệch mục tiêu ban đầu”.

Để huy động tối đa nguồn lực (gồm nguồn lực xã hội hóa) trên quỹ đất hiện có, Bộ GTVT cũng đề nghị UBND TP. Hà Nội bổ sung thêm các phương án quy hoạch. Trong đó xác định rõ những dự án, công trình thuộc quỹ đất đường sắt để huy động nguồn lực phục vụ tái đầu tư phát triển đường sắt. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo về vấn đề này tại Văn bản số 103/TTg-KTN ngày 23/11/2015.

Bộ GTVT cũng đề nghị làm rõ cơ chế, chủ thể quản lý khai thác công trình, đặc biệt là những công trình tại khu vực ga Hà Nội.