ĐỈNH QUA RỒI, VẬY ĐÁY Ở ĐÂU?

Phân tích dưới đây, theo tôi không đại diện cho cả thị trường, mà chỉ đại diện cho một nhóm khách hàng, với phân khúc sản phẩm của Chủ Đầu Tư lẫn phân khúc sản phẩm không đại chúng (Sản Phẩm chỉ có nhóm người mua được).

Sau 3 tháng biến động của thị trường, cùng với việc tham gia sâu vào thị trường tôi thấy:

- Hiện tại khách đang không phải chờ đáy để mua, mà chờ niềm tin của thị trường, của chính phủ để mua vào

- Nhiều nhà đầu tư thay đổi góc nhìn về đầu tư, họ có xu hướng mua tài sản đại chúng (sản phẩm căn hộ nhu cầu thật, sản phẩm đất nền gần các khu công nghiệp và đô thị lân cận HCM, HN) để làm tài sản tích trữ.

VÀ SAU ĐÂY LÀ PHÂN TÍCH CỦA ANH HIEUTV

Câu hỏi lớn nhất của nhiều nhà đầu tư trong thời điểm hiện tại: Liệu bây giờ đã là đáy hay chưa? Chúng ta phải đặt câu hỏi ngược lại: Trong thời gian tới liệu BĐS có còn xuống giá nữa hay không? Nếu nó vẫn tiếp tục xuống nữa trong tương lai thì hiện tại vẫn chưa phải là đáy.

Ví dụ số liệu thực tế từ 1 quản lý cho công ty BĐS ở Sài Gòn:

VD1: 1 bđs có giá trị khoảng 12 tỷ, hiện tại đang đc cho thuê 1250$. Tỉ suất cho thuê khoảng 3,1%/năm.

VD2: 1 bđs trung tâm giá trị khoảng 14 tỷ, hiện tại cho thuê khoảng 2000$/tháng. Tỉ suất khoảng 4,28%/năm.

Chúng ta sẽ dựa vào ví dụ lý tưởng hơn đó là bđs 14 tỷ. Trong thực tế, khi đầu tư bđs, người ta không dựa hoàn toàn vào tỉ suất cho thuê mà dựa vào khả năng tăng giá của bđs đó trong tương lai. Tuy nhiên điều này chỉ đúng khi giá bđs có chiều hướng đi lên. Còn hiện tại chúng ta đang tìm hiểu liệu bđs có tiếp tục đi xuống? Do đó, tạm thời chúng ta để yếu tố này sang 1 bên. Chúng ta nhìn sang 1 con số khác đó là lãi suất ngân hàng. Đầu tháng 11/2022, lãi suất huy động của các ngân hàng đâu đó khoảng 9% cho kì hạn gửi 1 năm.

Với nhóm người mua, chia làm 2 nhóm chính:

- Với nhóm có thể trả đứt 14 tỉ mà không phải vay, ở thời điểm hiện tại, đem 14 tỉ đi gửi ngân hàng thì tỉ suất sinh lời sẽ cao hơn là cho thuê hoặc mua để cho thuê. Do đó nhóm này sẽ không có nhu cầu mang 14 tỷ đi mua nhà ở thời điểm này.

- Nhóm thứ 2 là nhóm không có khả năng trả liền 1 lúc mà phải đi vay. Nhóm này lại càng không nên mua bởi hiện tại các room tín dụng đang siết chặt cho vay. Nói cách khác, hiện nay rất khó để vay tiền mua bđs. Lý do thứ 2 lớn hơn là kể cả có vay được thì với bài toán kinh tế bên trên thì thay vì đi vay và trả lãi ngân hàng hàng tháng, đi thuê sẽ rẻ hơn. Với cách đó chúng ta không phải đi chôn 1 khoản vốn lớn chính là khoản tiền gốc mà chúng ta phải trả trước khi đi vay.

Với nhóm mua để kinh doanh, tương tự vừa nãy chúng ta có 2 nhóm:

- Nhóm không có quá nhiều tiền mặt mà phải dùng đòn bẩy ngân hàng. Đây cũng là nhóm đang rất khổ sở ở thời điểm hiện tại. Nhóm này hiện tại sống qua ngày còn khó nói chi tới việc mua thêm. Vậy nên có rất ít khả năng nhóm này tiếp tục mua thêm bđs, bởi họ vay tiền còn khó.

- Nhóm hiếm hoi sẵn tiền mặt và muốn mua để đầu tư. Đây chính là nhóm đang có nhu cầu đi tìm câu trả lời cho câu hỏi chính ngày hôm nay.

Với nhóm người bán, có 3 nhóm nhỏ: chủ đầu tư lớn, nhà đầu tư nhỏ lẻ, người sở hữu bđs có nhu cầu bán lại.

- CĐT lớn: nguồn hàng nhiều, hiện tại khó tiếp cận nguồn vốn vay, có tiếp cận đc thì lãi suất cũng rất cao. Vì khó tiếp cận nguồn vốn như vậy nên nếu CĐT nào ko có thực lực, họ sẽ gặp nhiều khó khăn. Khi đó họ chỉ còn cách bán các sản phẩm còn lại để thu hồi vốn hay nói 1 cách bình dân hơn là họ phải xả hàng để xây đồng vốn. Bởi xả hàng gấp như vậy nên họ phải có các chính sách KM và hạ giá để thu hút người mua -> đẩy giá bđs đi xuống hơn nữa. Với CĐT lớn thì tình hình cũng không khác là mấy, họ phải tích cực hoàn thiện các sản phẩm đang xây dựng để huy động vốn thông qua các đợt mở bán mới. Đồng thời bởi vì thanh khoản thị trường thấp nên họ buộc phải tung ra các chương trình KM để thu hút người mua. Đó chính là bức tranh thực tế ở hiện tại. Có thể thấy thời điểm hiện tại các CĐT đang liên tục tung ra các đợt KM mạnh. Có những dự án sau khi trừ hết chiết khấu, giá có thể giảm 20-30%, thậm chí là 30-40%. Tổng tất cả các tình huống này lại chúng ta có lượng lớn bđs sẽ tiếp tục đổ vào thị trường, dẫn tới nguồn cung tăng cao hơn. Đi cùng với đó là các KM từ các CĐT -> bđs tiếp tục đi xuống.

- Với các nhà đầu cơ/nhà đầu tư nhỏ, đa phần họ đều dùng đòn bẩy ngân hàng. Với lãi suất tăng cao hiện tại, họ phải vất vả trả lãi và còn phải đối mặt với những mức phạt khi quá hạn. Nhóm này tới 1 lúc nào đó sẽ không gồng được nữa, cuối cùng đành bán đổ bán tháo để cắt lỗ, thậm chí có nhiều trường hợp phải bán thấp hơn giá gốc. Nghĩa là chưa nói tới việc lãi suất có tăng cao hơn trong tương lai hay không, chỉ cần tiếp tục giữ ở mức hiện tại, nhóm này cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, càng ngày sẽ càng có nhiều người bị ngộp hơn nữa -> càng nhiều người bán cắt lỗ -> bđs đi xuống.

- Với nhóm cuối cùng cũng là nhóm khoẻ nhất, đó là nhóm không phải là nhà đầu tư, họ có bđs và có dự định bán. Tuy nhiên nhóm này cũng bị 1 áp lực đó là để càng lâu thì giá sẽ càng xuống. Do đó ít nhiều họ sẽ có tâm lý tranh thủ bán sớm để thu hồi vốn. Nghĩa là tuy không đến mức họ phải bán đổ bán tháo nhưng ít nhiều họ có tâm lý tranh thủ bán.

Tổng cộng 3 bức tranh vừa vẽ ra, chúng ta có thể thấy nguồn cung bđs ngày càng nhiều, cộng với các chương trình KM của các nhà đầu tư lớn kéo giá đi xuống. Tổng kết lại, chúng ta sẽ thấy người mua sẽ ít đi, phía bán thì ngày càng nhiều sản phẩm được tung ra. Từ đó ra được kết quả hiển nhiên là giá càng ngày càng đi xuống. Tất cả đều xoay quanh 1 chỉ số quan trọng đó là lãi suất ngân hàng. Lãi suất càng tăng cao thì sự chênh lệch này càng xa hơn. Nghĩa là cầu ngày càng giảm còn cung ngày càng tăng. Điều này tiếp tục kéo theo giá đi xuống. Tình hình này vẫn còn tiếp diễn cho tới khi lãi suất vẫn đang còn trên đà tăng. Khi nào lãi suất giảm thì chúng ta mới cân nhắc thị trường có quay đầu trở lại hay không. Từ câu hỏi này chúng ta cũng sẽ ra được kết luận liệu thị trường đã xuống tới đáy hay chưa. Hiện tại theo research cá nhân tôi thì lãi suất vẫn đang trên đà tăng và chưa có dấu hiệu giảm lại. Lãi suất cho vay trung và dài hạn đang trên 12%/năm. Năm 2012 từng có thời kì lãi suất lên tới 18%. Nghĩa là lãi suất thực tế lên tới 20-28%. Nếu lịch sử có lặp lại thì lãi suất vẫn còn tăng cao hơn nữa.

Với cá nhân tôi hiện tại, chỉ khi nào room tín dụng và lãi suất ngân hàng có xu hướng đổi chiều thì khi đó tôi mới cân nhắc tiếp những yếu tố khác để ra được kết luận đó là liệu đã tới lúc thị trường đảo chiều hay chưa.

Trên đây là một phân tích trên góc nhìn cá nhân của anh HieuTV và đây cũng không phải là lời khuyên đầu tư.

Chúc anh chị có quyết định cho riêng mình

Cre: Seenee