Nhìn lại "dòng chảy" cổ phiếu bất động sản 6 tháng đầu năm

NHÓM CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN HÓA DÒNG TIỀN

Thị trường bất động sản sôi động và lên cơn sốt tại nhiều địa phương, nhưng số ít mã cổ phiếu ngành này tăng giá trong nửa đầu năm 2021, dù VN-Index liên tiếp lập đỉnh mới vượt ngưỡng 1.400 điểm phiên cuối tháng 6. 

Nửa đầu năm nay, nhóm cổ phiếu ngân hàng gây ấn tượng trên thị trường khi đa phần cổ phiếu ngành này tăng 50 - 100% trong 6 tháng. Nhóm ngành ngân hàng có tỷ trọng lớn và vị thế vững vàng nên sẽ tiếp tục là nhóm dẫn dắt thị trường, được dự báo sẽ là “nhóm ngành có tăng trưởng cao trong năm 2021”. Ngoài ra, nhóm cổ phiếu chứng khoán cũng là một trong những nhóm ngành có tăng trưởng tốt.

Về vị trí, nhóm cổ phiếu chứng khoán đã thế chỗ cho nhóm cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn vừa qua. Lý do được cho là, nhóm ngành chứng khoán vẫn được hưởng lợi khi dòng vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán rất khả quan và thanh khoản của thị trường về cơ bản đã gấp 3 lần so với bình quân từ khi thành lập thị trường cho tới nay. Đây là yếu tố rất quan trọng.

Ông Ngô Quốc Hưng - Chuyên gia cao cấp Chiến lược thị trường Chứng khoán MBS cho rằng, những tháng đầu năm 2021, nhóm cổ phiếu ngân hàng dẫn đầu thị trường bứt phá mạnh ngoài mong đợi của nhà đầu tư khi nhiều cổ phiếu đã tăng giá gấp đôi. Nhóm cổ phiếu tăng giá là nhóm đang có “câu chuyện” riêng bên cạnh triển vọng ngành được hưởng lợi từ: Đòn bẩy chính sách, dòng tiền từ các quỹ ETF, thanh khoản cao hay xu hướng đầu tư vào cổ phiếu mang tính chu kỳ.

Cùng với nhóm cổ phiếu ngân hàng, thép, chứng khoán thì nhóm cổ phiếu bất động sản cũng đang nổi sóng, thu hút dòng tiền của nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự hấp dẫn dòng tiền với nhóm này không phổ cập cho toàn bộ các mã trong ngành. 

Một nhóm nhà đầu tư bám thị trường nhìn nhận, thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản có thị trường chủ đạo ở Nam Trung Bộ rất "khỏe" từ đầu năm đến nay, gần như không có nhịp chỉnh đáng kể nào. Những doanh nghiệp sẵn quỹ đất, sẵn hàng tồn kho lớn (cả dở dang và cả thành phẩm) đều hưởng lợi từ nhu cầu thị trường vẫn đang cao, trong khi nguồn cung hạn hẹp dần. Nhóm này đang hội tụ đủ yếu tố thiên thời, địa lợi.

Cụ thể, đặt trong bối cảnh lãi suất thấp thì dòng tiền đầu cơ, tiết kiệm đổ dồn sang chứng khoán, bất động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phía Nam đang có xu hướng phát triển dự án khu đô thị, sản phẩm hoàn chỉnh khép kín, phân tầng phân khúc rất rõ ràng.

Đặc biệt, các doanh nghiệp lớn đều đã tích lũy quỹ đất sạch trong thời gian dài, giá vốn tốt và đã triển khai các dự án từ nhiều năm nay, nên đây là giai đoạn bắt đầu ghi nhận lợi nhuận.

Tuy nhiên, so với năm ngoái, sự hứng khởi của nhà đầu tư với dòng cổ phiếu bất động sản có vẻ đã giảm đi trong nửa đầu năm nay. Quay lại thời điểm cuối năm 2020, cổ phiếu toàn thị trường có trên 744 doanh nghiệp niêm yết với giá trị vốn hóa gần 4,3 triệu tỷ đồng, tương đương 71% GDP. Trong đó, nhóm cổ phiếu bất động sản tuy chỉ chiếm 7% tổng số lượng niêm yết nhưng lại có giá trị vốn hóa hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% toàn thị trường.

Đây là nhóm ngành quan trọng có ảnh hưởng lớn đến diễn biến chỉ số VN-Index. Theo thống kê, năm 2020, có 72/110 cổ phiếu bất động sản tăng giá, trong đó có 52 mã tăng từ 20% trở lên. Trong năm 2020, cổ phiếu bất động sản công nghiệp là những cổ phiếu dẫn đầu trong xu hướng tăng giá mạnh mẽ. Cụ thể, như VRG (Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam) tăng 220%, NTC (Khu công nghiệp Nam Tân Uyên) tăng 143%, LHG (Công ty Long Hậu) tăng 141,2%, MH3 (Khu công nghiệp Cao su Bình Long) tăng 87%, PHR (Công ty CP Cao su Phước Hòa) tăng gần 40%,…

Ông Park Won Sang, Tổng Giám đốc Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, Việt Nam là quốc gia có ba động lực tăng trưởng bất động sản chính đó là cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hoá và tốc độ tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, cú sốc ngắn hạn từ đại dịch Covid-19 là không thể tránh khỏi nhưng thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng phát triển mạnh mẽ trong trung và dài hạn. Đó là động lực lớn cho những đợt bứt phá giá của nhóm cổ phiếu bất động sản năm 2021.

CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN PHI MÃ ĐƠN LẺ, VẪN CÒN DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG

Cổ phiếu bất động sản tăng nhưng không tăng đồng bộ như năm 2020, mà chỉ tập trung ở một số mã niêm yết. Điển hình cho xu hướng này là cổ phiếu NVL, sau nhiều năm không được dòng tiền chú ý do các dự án lớn của họ ở giai đoạn đầu triển khai, thì nay, các dự án đang được đẩy mạnh tiến độ lên rất nhiều, nên lợi nhuận 3 năm tới sẽ rất đột biến. Đây là cơ sở để cổ phiếu này tăng giá. Có thời điểm, NVL lên qua mốc 140.000 đồng/cổ phiếu. Chốt quý II, cổ phiếu này dừng ở mức 120.000 đồng/cổ phiếu. 

Giữa tháng 5, Novaland cũng đã công bố kế hoạch chia cổ phiếu thưởng cho cổ đông theo tỷ lệ 555:198 và dự kiến phát hành gần 386 triệu cổ phiếu trong lần này. Phương án phát hành cổ phiếu thưởng vừa thông qua đã được Novaland lên kế hoạch, trình lấy ý kiến cổ đông trong suốt 2 năm nay.

Được biết, NVL sẽ tiếp tục đẩy nhanh tiến độ triển khai 3 dự án trọng điểm NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) và Aqua City (Đồng Nai) nhằm ghi nhận doanh thu trong giai đoạn 2021 - 2023, sớm hơn 5 năm so với kế hoạch ban đầu là năm 2028. Dự kiến, tổng lợi nhuận này ước đạt 2 tỷ USD, trên nền vốn điều lệ hơn 10.700 tỷ đồng. Đây là con số đột biến so với nhiều dự phóng của các báo cáo trước đó.

Dòng tiền đổ mạnh vào NLG, KDH, AGG nhờ hoạt động kinh doanh cũng như tiềm năng quỹ đất của các doanh nghiệp này là hoàn toàn có cơ sở. Năm nay, KDH tiếp tục giải phóng mặt bằng và từng bước hoàn chỉnh thủ tục pháp lý cho các dự án hiện hữu ở TP. Thủ Đức, Bình Chánh và Bình Tân để chuẩn bị cho hoạt động kinh doanh các năm kế tiếp.

Còn với NLG, sự bứt phá của cổ phiếu này song hành với thông tin kết quả kinh doanh quý I/2021 của doanh nghiệp rất ấn tượng. Cụ thể, nhờ ghi nhận hơn 429 tỷ đồng lợi thế thương mại từ hợp nhất dự án Đồng Nai Waterfront (Izumi) sau khi NLG mua thêm 30% cổ phần từ Keppel Land nên lợi nhuận NLG đạt hơn 365 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm trước, hoàn thành 32% kế hoạch cả năm.

Với việc nâng sở hữu lên 65% tại dự án trên, NLG bổ sung vào quỹ đất thêm quy mô 170ha, ước tính xấp xỉ 7.000 sản phẩm. Nhờ lợi thế vị trí đắc địa và xu hướng phát triển dự án theo khu đô thị của các nhà phát triển bất động sản trong thời gian vừa qua, công ty chứng khoán kỳ vọng đây là dự án trọng điểm mang về dòng tiền lớn cho NLG trong giai đoạn 2021 - 2025.

Trong khi đó với An Gia (AGG), hiện sở hữu hơn 32,4ha quỹ đất chưa triển khai tại khu Nam TP.HCM, tương ứng với khoảng 15.000 sản phẩm. Năm 2021, AGG có kế hoạch tăng vốn lớn nhằm M&A quỹ đất khoảng 30 - 50ha khu vực Bình Dương, tương ứng với khoảng 6.000 sản phẩm cao tầng và thấp tầng.

Cổ phiếu DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) từ đầu năm 2021 đến nay tăng giá gần 61%, bất chấp Công ty báo lỗ 495 tỷ đồng trong năm 2020. Theo thông tin từ DXG, doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng 3.300ha, đủ để phát triển các dự án gối đầu trong 3 - 5 năm tới, với hàng nghìn đơn vị sản phẩm mỗi năm. 

CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN CÒN KỲ VỌNG VÀO DÒNG TIỀN

Triển vọng chung của thị trường bất động sản là sáng, nhưng có sự phân hóa rõ nét, khiến cơ hội đầu tư không trải rộng. Vì thế, khuyến nghị đầu tư vào cổ phiếu thuộc nhóm ngành này của các công ty chứng khoán thời gian qua chủ yếu hướng đến những doanh nghiệp đầu ngành, có quỹ đất lớn và sạch, nguồn lực tài chính mạnh, đã và đang triển khai các dự án.

Năm 2021, thị trường bất động sản có triển vọng sáng khi Nhà nước đẩy mạnh đầu tư công, tập trung vào các dự án hạ tầng như cao tốc, sân bay, giúp tăng giá trị cho các dự án bất động sản liền kề, bên cạnh đó là nỗ lực “cởi trói” những vướng mắc về pháp lý dự án liên quan đến tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư.

Ở góc độ thị trường, sức mua được ủng hộ nhờ Chính phủ kiểm soát tốt dịch bệnh Covid-19 và kinh tế vĩ mô phục hồi giúp tăng thu nhập của người dân. Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất giảm, lãi suất vay mua nhà hợp lý nên nhu cầu mua nhà tăng.

VnDirect đánh giá tích cực đối với ngành bất động sản nhà ở với tiềm năng tăng giá là nguồn cung hồi phục. Mặt khác, rủi ro giảm giá là từ nguồn cung thấp hơn dự kiến do quy trình pháp lý chậm và giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao.

Các cổ phiếu bất động sản nhà ở được VnDirect lựa chọn có những đặc điểm sau: Sắp triển khai các dự án mà doanh nghiệp đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2021; có sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân; sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh.

Số liệu được công bố tại Tọa đàm "Kinh tế vĩ mô và thị trường chứng khoán" do Tạp chí Kinh tế và Dự báo, Cơ quan của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức mới đây cho thấy, toàn thị trường chứng khoán Việt Nam hiện có khoảng 3,3 triệu tài khoản nhà đầu tư cá nhân trong nước, trong đó 6 tháng đầu năm 2021 có thêm 500.000 tài khoản và con số này đang tăng lên. Về khối ngoại, giá trị danh mục của nhà đầu tư nước ngoài hiện thời 49,5 tỷ USD. Hàng tháng về cơ bản dòng vốn ngoại bán ròng, nhưng mức độ bán ròng không nhiều, dòng tiền không rút khỏi Việt Nam mà để trên tài khoản tiền mặt đang chờ đợi cơ hội đầu tư mới. Trong khi đó, chứng khoán Việt Nam vốn thuộc nhóm thị trường cận biên, họ giải ngân hợp lý, giải ngân vào thị trường ở mức độ thấp.

Với mức tăng trưởng hiện nay, các chuyên gia cho rằng, vẫn còn dư địa tăng trưởng nữa. Với tình hình kiểm soát dịch bệnh như hiện nay thì các dự án đầu tư mới chưa vào triển khai, các dự án đang làm hoặc đi vào làm vẫn chủ yếu là sắt thép, năng lượng tái tạo cho nên đâu đó dòng tiền vẫn vào chứng khoán, tài khoản chứng khoán mở mới vẫn tăng trưởng, dù không thể đạt 500.000 nhưng khoảng 300.000 tài khoản nữa từ nay đến cuối năm. Mục tiêu khoảng 5% tài khoản trên tổng dân số Việt Nam, tức là khoảng 5 triệu tài khoản.

Nhìn từ bản chất dòng tiền, ông Tô Giang Nam, Giám đốc đầu tư, Công ty quản lý quỹ Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank Capital) cho rằng, dòng tiền đang chảy mạnh vào thị trường chứng khoán Việt Nam chủ yếu từ một số nguồn. Đầu tiên là dòng tiền đến từ nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc… Thứ nữa là dòng tiền đến từ các quỹ ETF, với giá trị đầu tư hết quý I/2021 của 10 quỹ là khoảng 8.700 tỷ đồng.

“Hiện nhiều ý kiến cho rằng, còn một nguồn tiền nữa đổ mạnh vào thị trường là từ nhà đầu tư F0. Tuy nhiên, cần xem lại vì qua con số thống kê cho thấy, lượng tiền sẵn sàng giao dịch của các nhà đầu tư F0 tính đến cuối quý I/2021 là khoảng 85.000 tỷ đồng. Vậy đâu là dòng tiền chính thức đẩy thị trường chứng khoán tăng trưởng bùng nổ? Con số thống kê cho thấy, có một phần không nhỏ đến từ tiền vay. Cụ thể là hoạt động margin, khi hết quý I/2021, dư nợ margin của các công ty chứng khoán cấp cho nhà đầu tư khoảng 101.000 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm trước và tăng hơn 25% so với quý liền kề…”, ông Nam phân tích.