Những yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của nghề môi giới bất động sản

Có thể khẳng định rằng môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đối với một thị trường phát triển. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản quốc gia Hoa Kỳ, ở Việt Nam hiện có tới 80% giao dịch BĐS trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới tư nhân, môi giới tự phát, còn các công ty môi giới chuyên nghiệp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong nhiều năm trở lại đây, đội ngũ "cò đất" hoạt động tuy không chuyên nghiệp nhưng cũng đã góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường này.

Nghề môi giới BĐS sẽ được phát triển mạnh trong một thị trường kinh doanh BĐS năng động. Hiện nay Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và qui định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ. Đây là hành lang pháp lí thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS. Tuy vậy còn có rất nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan tác động đến vòng quay của BĐS trong thị trường. Để phân tích những tác động đến xu hướng phát triển của nghề môi giới BĐS, chúng ta cần xem xét những yếu tố cụ thể tác động đến thị trường quay vòng BĐS dưới đây.

 

Download Infographic tại đây: Những yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển của nghề môi giới bất động sản

Những tác động đến cầu

- Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS. Tuy nhiên tại VN trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.

- Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số. Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu BĐS...

Sức cung của bất động sản.

- Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác nhau. Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS dựa trên giá BĐS trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung vấn đề cung BĐS cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế.

- Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung BĐS cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế có lượng cung về BĐS lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định

- Cũng như cầu, cung BĐS phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính.

Chuyển đổi cơ cấu kinh tế

Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới BĐS chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc dân. Kết quả của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu BĐS. Chúng ta cần phân biệt hai mảng yếu tố lớn tác động đến sự thay đổi này là mảng trong nước và quốc tế.

Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước. Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp (ở mức kỹ thuật cao hơn), dịch vụ và lưu thông phân phối. Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong nhiều năm tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về BĐS liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng BĐS khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng, phân phối cũng như nhu cầu về khách sạn và nhà nghỉ. Sự phân bố về mặt địa lí của những hiện tượng trên sẽ diễn ra không đồng đều trong cả nước, dẫn đến sự tập trung về một dạng BĐS nào đó trong một vùng, làm sâu sắc thêm sự mất cân đối của thị trường BĐS. Từ hiện tượng này đòi hỏi nhà môi giới ngày càng phải chuyên môn hóa trong các dịch vụ cho thị trường BĐS.

Sự chuyển đổi cơ cấu trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng, điều phản ánh rõ nét trên thị trường đất đai, nhà ở. Nguyên nhân thay đổi của cơ cấu này là do sự tăng dân số tự nhiên, tỉ lệ kết hôn cao (Việt Nam là một dân tộc “trẻ”), và ở một mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia trong thị trường lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị, cũng như là do quá trình đô thị hóa. Việc theo dõi sát những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn BĐS những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi cầu của BĐS. Ví dụ sự phát triển mạnh của các ngành công nghiệp sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà thuê cho công nhân, sự gia tăng số lượng của nhóm những viên chức trẻ tuổi sẽ dẫn đến tăng cầu về nhà chung cư giá rẻ…

Khía cạnh quốc tế của việc thay đổi cơ cấu cũng tác động đến sự phát triển tiếp theo của thị trường BĐS Việt Nam. Vấn đề này liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong vùng và trên thế giới. Nền kinh tế quốc dân của Việt Nam cũng như thị trường BĐS sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn dưới tác động của vòng quay kinh tế thế giới. Sẽ có một vài dạng BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort…). Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường thế giới như: (a) quay vòng BĐS (cho thuê); (b) quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay); (c) các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị). Ngoài ra Bộ Xây dựng cũng đang trong quá trình xây xựng đề án cho phép người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Nếu đề án này được thông qua sẽ tác động mạnh đến việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

Khả năng tài chính

Hiện nay thị trường BĐS tại Việt Nam đang có một số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS cũng như sự thua lỗ của các ngân hàng cho vay thế chấp hay để kinh doanh BĐS. Đây là hậu quả tất yếu của một giai đoạn phát triển quá “nóng” trước đó. Tuy vậy tình trạng này lại có tính tích cực của nó. Đó là bài học cho các nhà đầu tư. Họ sẽ phải thận trọng hơn rất nhiều trong quá trình đầu tư vào BĐS. Tình trạng này sẽ tái sắp đặt lại thị trường đầu tư vào BĐS. Chỉ có những công ty đủ mạnh, có chiến lược và phương án phát triển phù hợp mới trụ lại trên thị trường.

Thị trường BĐS là thị trường đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh BĐS trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định, sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do. Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được mở rộng, các ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước ngoài sẽ “chảy” vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển. Các ngân hàng nước ngoài thường đưa ra các sản phẩm dịch vụ về BĐS rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong xã hội có thể sử dụng. Đương nhiên cùng với việc hội nhập này thì các ngân hàng Việt Nam cũng sẽ đổi mới nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn thế giới. Chắc chắn đây sẽ là một động lực để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên chúng ta cần thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn vay nước ngoài để tránh tình trạng phát triển quá nóng, dẫn đến bị lệ thuộc.

Ngoài ra việc thành lập, sát nhập các công ty kinh doanh BĐS để tạo vốn, hay việc các định chế tài chính cũng bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS sẽ làm tăng các nguồn tài chính cho thị trường BĐS.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: - 1900.6162

Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản

Từ những bài học về thị trường BĐS trong lịch sự của Việt Nam cũng như của các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trường này tồn tại sự bất ổn định tự nhiên. Thị trường BĐS có thể trải qua những thời kì dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kì dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thị sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn.

Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ những đó thường hấp dẫn hơn là việc đầu tư vào BĐS. Ngược lại, trong giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, thậm chí là khi kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào BĐS cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường BĐS ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này. Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển, còn tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường BĐS đã diễn ra nhiều năm nay. Ngoài những nguyên nhân khách quan thì sự vận đông của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lí trong kinh doanh, sự non yếu trong kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài chính hạn hẹp… Chính những yếu tố này làm cho thị trường BĐS tại Việt Nam có tính bất ổn cao. Điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới BĐS.

Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin

Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu như thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau.

Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên mạng internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hóa dịch vụ của mình. Công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp người dân, và đó sẽ là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình nhờ công nghệ thông tin.

Từ những phân tích trên cho ta thấy triển vọng để phát triển nghề môi giới BĐS tại Việt Nam là rất lớn. Với một thị trường hiện còn rất thiếu thông tin, nhiều nhân tố ở tầm vĩ mô cũng như vi mô đang gây mất ổn định thị trường thì vai trò của những người trung gian là rất quan trọng. Tuy nhiên từ thực tế hoạt động của các “cò” đất hiện đang làm đau đầu các nhà quản lí. Ở mặt tích cực, "cò" môi giới đã góp phần làm sôi động thị trường BĐS, nhưng cũng chính "cò" lũng đoạn thị trường này, đẩy giá đất thực tế chuyển nhượng lên cao gấp nhiều lần so với giá sàn của Nhà nước. Chưa kể nhiều khách hàng mua đất do sự giới thiệu của "cò" đã phải "tiền mất tật mang" …Nhưng không ai có thể phủ nhận vai trò của họ trong việc tạo ra một thị trường BĐS sôi động và rộng khắp. Ðể hoạt động của tầng lớp trung gian trên thị trường bất động sản hiệu quả hơn, đã đến lúc cần phải đào tạo những chuyên gia thực sự trong dịch vụ môi giới.

Để dịch vụ môi giới tồn tại và phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều kiện sống còn. Đã đến lúc chúng ta phải thay khái niệm “cò đất” bằng “Nhà môi giới BĐS” thông qua việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới. Đây không phải là công việc dễ dàng, có thể làm một sớm một chiều. Môi trường và các dịch vụ BĐS hiện nay tại Việt nam còn tồn tại rất nhiều bất cập cần tháo gỡ và chỉnh sửa. Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới bất động sản và đặt dưới sự kiểm soát của nhà nước với các quy định luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới và phải đăng ký kinh doanh.

Một trong những vấn đề mấu chốt để định hình và phát triển một lớp các nhà môi giới chuyên nghiệp trong tương lai là vấn đề đào tạo. Nhà nước cần dành nhiều quan tâm hơn nữa cho những ngành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS. Với tình hình đào tạo như hiện nay thì thị trường dịch vụ môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại một lỗ hổng rất lớn, mà nếu không có chiến lược xây dựng từ ngay bây giờ thì chúng ta sẽ tụt hậu rất xa với các nước, thậm chí là ngay trong khu vực chứ chưa nói gì đến thế giới. Điều này cho thấy sự thiếu vắng trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp tại Việt Nam. Sự hình thành và phát triển của nghề nghiệp môi giới là đòi hỏi cấp bách. Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một bước đi tất yếu mang tính chiến lược, vì trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì vai trò của họ là không thể thiếu.

Phạm vi hoạt động của các nhà môi giới BĐS Việt Nam chắc chắn sẽ ngày càng được mở rộng. Từ kinh nghiệm của các nước phát triển, nơi mà thị trường BĐS và những công cụ tài chính được phát triển mạnh mẽ, nhà môi giới cùng với những cuộc cải cách thị trường càng ngày càng có vai trò lớn hơn, có những nhiệm vụ nặng nề hơn. Vai trò của họ trong quá trình mua hay bán BĐS được phát triển rộng hơn. Họ không còn chỉ là người tìm kiếm những công trình hay những khách hàng thích hợp, mà trở thành đối tác của các ngân hàng, tạo điều kiện tìm kiếm những khoản tín dụng, nhận giữ tiền đặt cọc, tiền trả trước… Vì vậy tại nhiều nước trên thế giới, để có thể hành nghề môi giới, nhà môi giới buộc phải lập tài khoản với mức tài chính thích hợp để bảo hành cho công việc.

Chứng chỉ cho nhà môi giới sẽ là bước đi đầu tiên trên con đường chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp. Đến với những nhà môi giới có chứng chỉ, khách hàng phải có được sự chắc chắn rằng họ sẽ gặp được những dịch vụ thích hợp với chất lượng bảo đảm.

Nguồn: Sưu tầm

Chia sẻ bài viết
Chuyên viên Trịnh Trung Hiếu
Trịnh Trung Hiếu
0906205887

Chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Phụ trách tư vấn thông tin nhà ở biệt thự, liền kề và chung cư thuộc các khu đô thị trong quận Hà Đông. Có kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng về tư vấn đầu tư bất động sản.