Biến Động Giá Bất Động Sản Quận Nam Từ Liêm 5 Năm (2018-2022)

Trong 5 năm qua (2018-2022), giá bán ở tất cả các loại hình bất động sản tại Nam Từ Liêm đều diễn biến theo xu hướng tăng, trung bình khoảng 11%/năm. Cụ thể các loại hình như sau:

Như vậy đất nền, đất thổ cư là loại hình có biến động giá tăng mạnh nhất tại Nam Từ Liêm, với biên độ trung bình là 15,9%/năm. Đây là mức tăng khá cao so với các quận lân cận như Thanh Xuân (10,6%/năm), Cầu Giấy (8,5%/năm)… do hai quận này đã trải qua giai đoạn nóng, mặt bằng giá đất đã ở mức cao. Cụ thể giá đất quận Thanh Xuân năm 2022 trung bình khoảng 127 triệu/m2, Cầu Giấy trung bình khoảng 170 triệu/m2.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá đất tại Nam Từ Liêm tăng mạnh và ổn định trong 5 năm qua chủ yếu do tốc độ thay đổi nhanh chóng của hạ tầng, với nhiều khu vực được quy hoạch và đầu tư bài bản. Ngoài ra, nguồn cung ngày càng cạn kiệt, nhu cầu lớn và mặt bằng giá rẻ so với địa bàn lân cận cũng đẩy giá tăng mạnh.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, tại thời điểm cuối tháng 3/2022, trên địa bàn quận chỉ có khoảng 260 tin đăng bán các loại đất, chủ yếu là những mảnh đất nhỏ nằm trong ngõ các phường Tây Mỗ, Đại Mỗ, Phương Canh với giá từ 50-70 triệu/m2, đất gần mặt đường các khu vực Trung Văn, Lê Đức Thọ, Mỹ Đình dao động từ 80-110 triệu/m2, đất mặt tiền đường lớn giá từ 120 triệu/m2…

Ngoài đất nền, thổ cư thì chung cư là loại hình bất động sản đáng chú ý tại Nam Từ Liêm, đây là loại hình nhà ở có nguồn cung dồi dào và giao dịch sôi động bậc nhất Nam Từ Liêm.

Cụ thể, quận Nam Từ Liêm hiện có khoảng 55 chung cư, chiếm gần 50% nguồn cung dự án toàn quận và phân bổ chủ yếu trong các khu đô thị, các tuyến đường lớn như Đại Lộ Thăng Long, Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Hồ Tùng Mậu…

Có thể thấy năm 2018-2020 là giai đoạn Nam Từ Liêm thay đổi mạnh mẽ nhất về hạ tầng cùng với sự bùng nổ nguồn cung dự án mới. Hàng loạt chung cư bám theo các trục đường lớn lần lượt ra mắt thị trường, chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung – cao cấp như The Sun Mễ Trì, Vimefulland, The Emerald, Sunshine Center, Florence Mỹ Đình, Iris Garden…

Hiện tại nguồn cung mới trên địa bàn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, tập trung tại các phân khu mới trong KDT Vinhome Smart City như The Tonkin, Masteri West Heights, Imperia Smart City… và một số dự án như Hoàng Thành Pearl, The Zei Mỹ Đình, An Bình Plaza, MHD Trung Văn…

Những dự án mới đã kéo mặt bằng giá chung cư Nam Từ Liêm lên cao, từ mốc 27 triệu/m2 năm 2018 hiện trung bình khoảng 39-45 triệu/m2.

Nam Từ Liêm cũng vẫn là quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ sơ cấp tại thị trường Hà Nội. Đặc biệt năm 2021-2022 dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 nhưng biên độ tăng giá chung cư tại Nam Từ Liêm đạt mức cao nhất, từ 33 triệu/m2 vọt lên 39 triệu/m2, tăng trung bình 18%, mức cao nhất trong 5 năm qua. Thời điểm đầu năm 2023, hầu hết các loại hình BDS trong đó có chung cư giao dịch khá chững, để tăng thanh khoản chủ đầu tư một số dự án sơ cấp giảm giá bán trực tiếp từ 10-30% hoặc chính sách ưu đãi nếu khách hàng thanh toán 1 lần.

Loại hình nhà riêng tại Nam Từ Liêm có biên độ tăng giá trung bình trong 5 năm qua vào khoảng 9,6% từ mốc 73 triệu/m2 lên 108 triệu/m2.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, tại thời điểm đầu tháng 3/2023, quận Nam Từ Liêm có khoảng gần 1200 tin đăng bán nhà riêng với giá từ 70-80 triệu đồng/m2 trở lên. Những căn nhà riêng đang rao bán chủ yếu có diện tích nhỏ, từ 30-48m2, giá từ 2,8-4,8 tỷ đồng nằm trong các ngõ nhỏ ở các phường Đại Mỗ, Tây Mỗ, Phương Canh… Với những căn nhà riêng ở khu Mỹ Đình, Lê Quang Đạo hay Trung Văn giá đã lên ngưỡng cả trăm triệu/m2.

Ngoài nhà riêng, loại hình nhà liền thổ khác là biệt thự và nhà phố tại Nam Từ Liêm cũng rất đắt đỏ, trong đó giá biệt thự trung bình năm 2022 khoảng 196 triệu/m2, nhà mặt phố khoảng 247 triệu/m2, tăng trung bình lần lượt 13,2%/năm và 7,2%/năm. Tuy nhiên nguồn cung hai loại hình này không nhiều.

Có thể thấy, chính sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, sự đổ bộ các dự án của VinGroup và các khu đô thị mới đã thu hút lượng lớn cư dân đổ về Nam Từ Liêm an cư đồng thời kéo giá nhà đất tại đây lên mặt bằng mới, trở thành một quận phát triển vượt bậc, không còn định vị là một huyện ven đô như trước.

Với các loại hình nhà ở cho thuê, nguồn cung tại Nam Từ Liêm không lớn và diễn biến giá thuê cũng khá ổn định. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, giá thuê căn hộ tại Nam Từ Liêm năm 2022 trung bình khoảng 12 triệu/tháng, giá thuê nhà trọ, căn hộ mini khoảng 3,2 triệu/tháng, giá thuê nhà mặt phố khoảng 60 triệu/tháng, giá thuê nhà riêng khoảng 25 triệu/tháng. Loại hình nhà trọ tại đây có nguồn cung khiêm tốn do trên địa bàn không có trường đại học lớn, chủ yếu là căn hộ, nhà trọ cho người đi làm hoặc hộ gia đình thuê, giá cũng tương đối mềm so với các quận lân cận như Cầu Giấy và Thanh Xuân.

Năm 2020-2021, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá thuê nhà mặt phố giảm mạnh nhất với mức trung bình khoảng 20%, giá thuê chung cư giảm gần 17%, giá thuê nhà trọ giảm khoảng 7%. Hiện tại giá thuê ở các loại hình đều đã hồi phục về mốc trước dịch.

Có thể nói thị trường BDS cho thuê tại quận Nam Từ Liêm chỉ thực sự hình thành khi Hà Nội có định hướng phát triển đô thị về phía Tây với sự đổ bộ của các tòa nhà văn phòng và vài năm gần đây là một số dự án phức hợp văn phòng cho thuê và căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung văn phòng cho thuê tập trung nhiều nhất ở tòa Keangnam, theo dữ liệu tin đăng của Batdongsan.com.vn, giá thuê văn phòng tại đây hiện dao động từ 25-38 USD/m2/tháng, đã gồm VAT và phí dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy tương đối cao.

Ngoài Keangnam, nguồn cung văn phòng cho thuê của Nam Từ Liêm đến từ các tòa nhà như Vinhome Westpoint, HH3, Toyota Mỹ Đình, Vincem, CEO, Handico, Apex… với giá thuê từ 8-20 USD/m2. Những tòa nhà này đã hoạt động nhiều năm, lượng khách thuê ổn định, thị trường trong 2-3 năm gần đây không xuất hiện thêm nguồn cung mới ngoại trừ dự án Vinhome Westpoint của VinGroup hoàn thành năm 2020. Ngoài các tòa cao ốc, trong các khu đô thị khu Mỹ Đình, Mễ Trì còn có loại sàn văn phòng cho thuê ở các chung cư, với giá thuê khá mềm, đa dạng diện tích.