Nghị định 30 “nắn gân” chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99 ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó sửa đổi bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Phân tích về tính khả thi trong việc thực hiện nghị định lần này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng quy định lần này là một chế tài mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư.

CafeLand: Ông đánh giá như thế nào về những điểm mới trong Nghị định 30?

Luật sư Trần Đức Phượng: Nghị định 30 quy định chặt chẽ, rõ ràng, với những điểm mới như: không còn cho chủ đầu tư thu, mở tài khoản nhận quỹ bảo trì. Sau khi hoàn thành và bàn giao quỹ thì phải thông báo Sở Xây dựng; khi nhà chung cư đi vào sử dụng chủ đầu tư cũng phải nộp quỹ bảo trì đối với phần diện tích mình sở hữu (chưa bán, cho thuê mua).

Nếu có phát sinh việc bảo trì, thì chủ đầu tư chỉ được hoàn trả lại tiền sau khi đã bàn giao quỹ sang tài khoản của ban quản trị; chủ đầu tư không còn đưa ra lý do ép ban quản trị quyết toán xong để nhận bàn giao.

Nếu chủ đầu tư không làm thủ tục bàn giao, thì UBND tỉnh sẽ cưỡng chế mà không còn phải chờ thống nhất được việc quyết toán. Nếu việc quyết toán không thống nhất, thì chủ đầu tư và ban quản trị tự giải quyết.

Một điểm quy định mới là UBND tỉnh còn thực hiện thủ tục cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, kê biên và đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu quỹ kinh phí bảo trì đã được chi tiết để thực hiện.

Theo ông, những điểm bổ sung trong Nghị định 30 có thực sự mang lại hiệu quả so với những quy định tại Nghị định 99 trước đây?

Theo nội dung quy định, Nghị định 30 đã rõ ràng về pháp lý, giải quyết những mâu thuẫn như việc không để chủ đầu tư nhận tiền trực tiếp, người mua hoặc thuê mua phải tự nộp tiền vào tài khoản đã mở nên đã ngăn chặn ngay từ đầu, chủ đầu tư không có điều kiện lạm dụng, chiếm dụng số tiền cư dân nộp.

Như trước đây, đa phần vướng mắc phát sinh là chủ đầu tư thu tiền từ cư dân nhưng sau đó sử dụng cho mục đích khác nên khi gặp khó khăn không có tiền để bàn giao cho ban quản trị, thậm chí thấy lợi ích từ việc chiếm dụng nên dù có tiền nhưng vẫn không bàn giao.

Theo Nghị định 30, chủ đầu tư sẽ không còn là người cầm giữ tiền nên về cơ bản là sẽ giảm bớt căng thẳng đối với quỹ kinh phí bảo trì, chủ đầu tư cũng buộc phải nộp ngay kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mình chưa bán, chưa cho thuê khi nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Từ đó, mức rủi ro không thu được của quỹ này sẽ giảm đi rất nhiều về số lượng vì đã bỏ đi các cách thức, điều kiện phát sinh ra rủi ro. Rủi ro với quỹ này là trường hợp chủ đầu tư cố ý làm sai vẫn thu tiền của một số cư dân để chiếm dụng và phần chủ đầu tư không nộp đối với diện tích mình chưa bán, chưa cho thuê mua.

Trước đây, các chủ đầu tư thường hay lấy lý do bàn giao quỹ kinh phí bảo trì nên thường ép Ban quản trị là phải ký quyết toán chưa được thẩm định kiểm tra kỹ thì mới được bàn giao quỹ nên cũng gây khó và kéo dài việc bàn giao. Nghị định 30 xử lý theo hướng cưỡng chế phải làm thủ tục chuyển sang tài khoản Ban quản trị không cần phải chờ việc quyết toán xong.

Bất động sản Vuông | Nghị định 30 “nắn gân” chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì

Với quy định Nghị định 30, việc chủ đầu tư cố ý vi phạm thì dấu hiệu về hình sự sẽ rõ ràng hơn để có thể xử lý hình sự.

Liệu có khả thi thực hiện việc cưỡng chế chủ đầu tư hay lại có sự chây ì, chậm trễ trong thủ tục này? Trường hợp chủ đầu tư phá sản, không có bất cứ tài sản nào hoặc tài sản không phải nhà đất, không đủ so với phí bảo trì hàng chục tỉ, hàng trăm tỉ đồng thì phải làm sao, thưa luật sư?

Có thể thấy, Nghị định 30 đã bảo vệ phần lớn đối với quỹ bảo trì (cư dân sẽ nộp vào tài khoản) nên chủ đầu tư có thể vi phạm chỉ đối với phần diện tích mình còn giữ lại (tỷ lệ số tiền sẽ ít hơn) và lý do trì hoãn do không quyết toán xong cũng đã không còn quy định tại Nghị định 30. Như vậy, cũng có thể có việc chủ đầu tư không thực hiện đúng, chiếm dụng nhưng về cơ bản là bớt nghiêm trọng so với thời gian trước đây.

Với những vi phạm trong phạm vi hẹp của chủ đầu tư, Nghị định 30 đã quy định chi tiết hơn việc cưỡng chế đối với tài khoản kinh doanh khác của chủ đầu tư, kê biên và đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu quỹ kinh phí bảo trì nên khả năng thu đủ quỹ này là khá cao.

Với quy định Nghị định 30, việc chủ đầu tư cố ý vi phạm thì dấu hiệu về hình sự sẽ rõ ràng hơn để có thể xử lý hình sự nên đây là một chế tài mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư.

Tuy nhiên, Nghị định 30 đưa thêm quy định về trường hợp cư dân không nộp, số tiền không vào tài khoản thì họ cũng vẫn phải có trách nhiệm, hoặc phải liên đới với chủ đầu tư để thực hiện việc nộp cho đủ nên trong trường hợp chủ đầu tư có phá sản thì vẫn thu được khoản kinh phí này. Mặt khác, việc quy định mở tài khoản nhưng không có kỳ hạn, hoặc kỳ hạn không phù hợp cũng có khả năng gây mất lợi ích cho quỹ kinh phí bảo trì nếu việc thành lập Ban quản trị kéo dài.

Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao theo quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không còn đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện;

c) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế. Sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

3. Thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao theo quy định tại khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ theo quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này;

b) Trên cơ sở diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác của chủ đầu tư đã được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trong thời hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu rõ căn cứ ban hành Quyết định, tên, trụ sở của chủ đầu tư thực hiện kê biên tài sản, số kinh phí bảo trì phải thu hồi, chủng loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa điểm kê biên tài sản;

c) Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;

d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có liên quan. Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.

4. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.”

Điều 3. Quy định chuyển tiếp

4. Trường hợp đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chưa thu hết kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản riêng theo quy định tại Nghị định này để chuyển số tiền đã thu và thông báo cho người mua, thuê mua nộp tiền bảo trì vào tài khoản này; chủ đầu tư có trách nhiệm nộp kinh phí bảo trì phải đóng vào tài khoản này và bàn giao toàn bộ kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định.

Chuyên mục : Thời sự
Chia sẻ bài viết
Chuyên viên Trịnh Trung Hiếu
Trịnh Trung Hiếu
0906205887

Chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Phụ trách tư vấn thông tin nhà ở biệt thự, liền kề và chung cư thuộc các khu đô thị trong quận Hà Đông. Có kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng về tư vấn đầu tư bất động sản.